Dans le cadre du plan de rigueur mis en place par le gouvernement pour redresser les finances publiques, le projet de loi de finances rectificative adoptée par le parlement les 7 et 8 septembre derniers, a prévu un volet sur les plus values immobilières, qui subissent donc une réforme qui ne sera pas sans conséquences sur le marché immobilier.
En effet, l'effort de 2,2 M€ que devra fournir le secteur pour l'année 2012, est de loin le plus important .

Cette réforme s'applique à tout bien, hors résidence principale , et donc aussi bien aux propriétés acquises dans le cadre d'investissement, que les résidences secondaires, les bureaux, les terrains non bâtis ou encore les logements vacants.

Si le mode de calcul de la plus value en lui-même n'a pas changé, le mode de taxation a par contre considérablement évolué, malgré un "allègement" apporté par les députés qui sont revenus sur la suppression pure et simple de l'abattement par année de détention prévue initialement par le gouvernement .

En effet, jusqu'à présent, les plus values dégagées lors de cessions à titre onéreux subissaient l'impôt après que leur montant ait été diminué d'un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. D'où une exonération totale dès 15 ans de possession.

Suite à la réforme, et pour les actes signés à compter du 01/02/2012, cet abattement sera réduit dans les conditions suivantes :

• 2% par an entre la 6ème et la 17ème année ,
• 4% par an entre la 18ème et la 24ème année ,
• 8% par an à compter de la 25ème année incluse .

Ce qui conduit désormais à une exonération totale au bout de 30 ans, soit le double d'avant réforme !

De plus, un relèvement des prélèvements sociaux a été entériné, et le taux d'imposition global s'élèvera à 32,5%, pour un impôt de 19% et un taux de CSG/CRDS de 13,5 %.

Pour autant, l'abattement forfaitaire de 1.000 € sur le montant de la plus value après abattement pour durée de détention s'il y a lieu, n'a pas été modifié


Exemple :

Si l'on considère un bien acquis pour 150.000€ (frais acquisition inclus) il y a dix ans, et qui est revendu au prix de 200.000 € .
La plus value réalisée est donc de :
200.000 - 150.000 = 50.000 €

Sous l'ancien régime , l'abattement au bout de dix ans se monte à 50%, soit une plus value corrigée de 25.000€, soit une plus value taxable de 25.000 €

Le taux d'imposition est alors appliqué au montant actuel de 31,3%, soit un impôt à acquitter de 25.000x31,3%= 7.825 €

Sous le nouveau régime , l'abattement passe à 10 % ( 5x2%, les 5 premières années l'abattement étant nul, et de 2% les cinq années suivantes , ) soit 5.000 € .
la plus value définitivement taxable s'établit à 45.000 € ( 50.000 - 5.000 ) .

Le taux d'imposition appliqué s'élevant à 32,5 %, le montant de l'impôt à acquitter est donc de 45.000x32,5% = 14.625 €.



Tableau récapitulatif et comparatif des pourcentages d'abattement :

04/10/2011